金土地:解读土地利用总体规划调整

日前,经国务院同意,国土资源部会同有关部门组织编制的《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)调整方案》(以下简称《调整方案》)印发实施,对全国及各省(区、市)耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模等指标进行调整,并对土地利用结构和布局进行优化。[1]那么,土地利用总体规划进行了哪些具体的内容调整呢?对房价有影响吗?跟随金土地小编一起来看看吧!

金土地:解读土地利用总体规划调整

一、《调整方案》调整的内容

相比2008年10月发布实施的原规划纲要,调整方案主要是对三大规划目标进行了调整:

(一)关于耕地调整。按照坚守18亿亩耕地保护红线,确保实有耕地数量稳定、质量不下降的要求。原规划纲要要求2020年保持在12033.33万公顷(18.05亿亩),而调整方案的要求是18.65亿亩,数量略有提高。

(二)关于基本农田调整。基本农田数量,之前的要求是确保10400万公顷(15.6亿亩),现调整后的要求是15.46亿亩,变化不大。

(三)关于建设用地调整。按照严守底线、调整结构、深化改革的思路,严控增量,盘活存量,优化结构,提升效率,切实提高城镇建设用地集约化程度,到2020年,全国建设用地总规模为由之前3724万公顷调整为4071.93万公顷(61079万亩),看起来较大幅度地增加了。[2]

二、关于土地利用结构和布局优化

(一)基本农田结构和布局优化。在落实基本农田保护任务和保持现有基本农田布局总体稳定的前提下,依据二次调查和耕地质量等别评定成果,对基本农田布局作适当调整。

(二)建设用地结构和布局优化。适应生态文明建设、新型城镇化和新农村建设的要求,各地要对建设用地结构和布局进行适当调整,促进形成合理的区域、城乡用地格局。 [3]

三、《调整方案》对房价可能的影响

(一)耕地指标、建设用地指标、房价的三者关系。

此次减少的耕地指标,不一定都转化为建设用地指标。即使要转化,也不一定在2020年之内转化。据金土地小编了解,此次调整,上海减少了6.13万公顷的耕地保有量指标,建设用地指标增加了2.19万公顷;北京减少了10.7万公顷的耕地保有量指标,但是建设用地指标却减少了0.97万公顷。一个增,一个减,并没有什么规律可循。只能说明获取建设用地指标有各地自身的考量,不是从耕地指标直接变过来这么简单。建设用地不一定都用作住宅用地,释放的土地指标还可能作为工业用地、公共设施等其他用途。[4]

(二)耕地保护和土地供给管理逐渐“脱钩”。

上海深圳等一线城市这一轮房地产价格暴涨的原因之一,是在土地供给方面勇作表率的加强约束,因为和其他地区形成了明显的土地市场风险优势,而吸引了全国土地资本的集中攻击。它们本应该结合本地土地市场情况,温和的增加土地供给平抑投机冲动。却不巧先响应了2014年出台的《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》,反而收缩了土地供给。[5]

一方面,一线城市不必为合理的调控土地供给,背负着“带头侵占耕地”的莫名罪名;另一方面,耕地指标的放宽给土地管理很大的弹性,特别是基本农田的放宽,实实在在大增了各城市在用地布局方面的腾挪空间。

(三)可能用更弹性的土地供给,稳固房价。

金土地小编发现,有人说,此次调整意味着“土地供给管制”这个工具变得更为弹性,拥有更大的余量。政府完全有能力站在供给侧,在土地市场的资本过度炒作时,往锅里加水冷却。[6]当然,站在政府的角度,既不希望水温过高——房价地价过高,伤及民生引起舆论;也不希望水真的冷下来——房价地价过低,累及财政、信用和相关资产。保持市场稳定,是政府所希望的。

四、结论

金土地小编认为,我们的首要任务还是守红线、守底线,这在任何时候都不能变。《调整方案》要求,坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度。一方面,要通过调整完善土地规划,强化土地用途管制,从源头上坚守耕地保护红线,确保实有耕地面积基本稳定、质量不下降;另一方面,此次调整完善实行的是一个“减量化”的规划方案,规划年均用地量较“十二五”期间减少5.9%,目的就是要通过压缩总量供给,促进建设用地结构优化和内部挖潜,倒逼存量挖潜,促进结构调整和发展转型,走节约集约发展之路。[7]对房价而言,可能有一定的抑制作用,房价飞涨的光景可能不再。当然,房价暴跌也不符合国家的发展。不管怎样,希望政府的改革越来越好,越来越利民。

参考文献:

[1] 解读《全国土地利用总体规划纲要调整方案》 出自中国农业信息网;

[2]土地利用总体规划纲要调整方案出炉 土地供应要加强计划性 出自新浪乐居;

[3] 更多土地供给?中央调减京津沪耕地保护指标 北京调减49%上25% 出自网易新闻;

[4] 国土资源部近日给京津沪送上一份大礼:各增加了600到1000平;

[5] 耕地新规释放了土地供给,能抑制高房价么? 出自雪球 大米财经;

[6] 清华博士解读最新土地规划调整:对房价有何影响?展现了什么政策意图? 出自周看看 城市周看;

[7]出自上海贴吧。

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