金土地:治理小产权房需先正确认识小产权房

小产权房是近几年来中国社会和房地产市场的热门话题之一,社会广泛关注,各种消息和说法纷纭。那么究竟该如何看待,该如何处理呢?金土地小编认为,小产权房情况复杂,必须认真分析其内涵、类型、违规违法的性质以及相应的管理职责,分类进行处理。

金土地:治理小产权房需先正确认识小产权房

一、小产权房的概念

社会上大家都在谈小产权房,但实际上法律上并没有小产权房的定义。认真分析起来,大家所谈的小产权房是指与建在国有建设用地上具有产权证的商品住宅相对的难以获得产权证的非商品住宅。按照这一理解,小产权房一般是指在集体土地上建设、未办理城市规划、商品房建设、商品房销售手续、未取得国有土地使用证、商品房所有权证的各类房产。可见,小产权只是一种民间约定俗成的称谓,并非法律意义上的产权。

二、小产权房的分类

根据上述定义看,小产权房可能在土地取得、规划许可、建设手续、房屋销售手续、产权证办理等商品住宅建设销售的的一个、或几个甚至全部环节存在非法问题,从而造成最终的无法定产权。从上述存在问题的环节看,小产权房可以分为三大类:

1、农户经依法批准,在农村宅基地上建成的农民房屋,销售给城镇居民;

2、在农户集中上楼腾出的宅基地或其他集体建设用地上建造的住宅,向社会销售;

3、未经批准占用农用地,甚至基本农田建造住宅,向社会销售。

三、小产权房的违法违规性质分析

从上述分类来看,小产权房的违法违规性质涉及多个职能部门。因此,分析其违法违规性质结合小产权房类型、存在问题的环节和相应管理法规进行。

1、从第一类看,其房屋建在依法取得的农民宅基地上,可见用地符合土地利用总体规划,依法办理了宅基地审批手续,房屋建设一般经过批准,符合村镇规划,此类房屋的土地来源合法、建设和规划一般符合相关要求,属于合法的村民住宅,按规定不得向城镇居民销售。

2、从第二类看,用地符合土地利用总体规划,是合法的建设用地,但可能不符合城市规划、未依法办理商品住宅规划、建设和销售手续,明显违背了违反了城乡规划法以及建设和房屋销售管理的相关法规。

3、从第三类看,往往不符合土地利用总体规划,未办理农用地转为建设用地的审批手续,同时,也未依法办理规划、建设和房屋销售的相关手续,违反了土地管理法、城乡规划法以及建设和房屋销售管理的相关法规。根据有关方面的调研,第三类小产权房约占总量的近20%。

金土地:治理小产权房需先正确认识小产权房

四、小产权房的处理与规范

首先,政府和各有关部门,包括规划、建设、房屋、国土、农业等部门统一认识,所谓的小产权房是违法的,绝对不能允许再继续搞。各级政府和相关部门要严格监管,确保不再产生新的小产权房,即首先要“止血”。

其次,对已经存在的各类小产权房,应当由各级政府牵头,组织规划、建设、房屋、国土等职能部门,区分情况,分类分批妥善处理。

第三,抓紧完善相关法律和管理政策,完善制度,规范管理,防止产生新的系统性的小产权房。

五、总结

从上文看,小产权房对于土地与房地产市场的重要性不言自明。它既可以成为促进城乡一体化的推手,也可以成为扰乱市场秩序,破坏耕地安全的不安定因素。妥善解决小产权房必须从法律角度切入,进行相应的立法、修法并严格进行执法及监管行为。金土地小编认为,利益不平衡是小产权房产生的现实原因,而法律规定的不完善则是小产权房问题愈演愈烈的制度因素,解决问题需从源头入手,均衡利益,完善制度才是上策。

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